CV PERFECCIONADA PERO NO ENTREGADA LA FINCA – LEGADO REVOCADO POR VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO RDGSJ 20 de octubre de 2023. Descargar
Es la voluntad tácita del testador la que revoca el legado ordenado mediante la enajenación de la cosa legada, ya se haya consumado la venta o no, antes del fallecimiento del causante, lo que es coherente con la interpretación sistemática del artículo 869 del Código Civil.
Habiendo celebrado el causante un contrato de compraventa y no de arras, debe elevarse a público por el heredero y los compradores SIN INTERVENCIÓN DEL LEGATARIO, si bien, éste podrá siempre ejercitar las acciones que tuviera por conveniente, incluso impugnar la venta realizada por el causante. No procede que se adjudique la finca al heredero y se inscriba a su nombre en vacío para luego transmitirla al comprador, conforme al artículo 20, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria. Sólo cabría adjudicarle el derecho de crédito a cobrar el precio de compra aún, en su caso, no recibido.
“… habiéndose dispuesto de la cosa legada antes de la apertura de la sucesión, ésta ya no pertenece a la causante, por lo que no procede la adjudicación de la misma a favor del heredero, sino, en su caso, adjudicarle el crédito del pago del precio pendiente de recibir.
En este supuesto, la finca fue enajenada, por lo que no forma parte del caudal hereditario, a diferencia de los casos en los que hay un compromiso de disponer de algo, como por ejemplo una reserva de una finca, en que no se convino la transmisión de la propiedad; es decir, que los bienes pasaron a ser parte de la herencia y, por tanto, con la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligación de cumplir el contrato al que se obligó su causante.”
“… el contrato de compraventa es perfecto pero no consumado, y el requisito de la consumación no se exige para la revocación del legado” (esto lo afirma la parte y lo confirma la DGSJ)
COMENTARIOS.-
+ Nunca ha estado claro lo que es un contrato de arras, si es un precontrato o en realidad un contrato (una verdadera CV pendiente de entrega de la finca y por ende de transmisión de la propiedad). Cada vez que veo unas arras toca “interpretar”.
La DGSJ parece interpretar que las arras penitenciales dan lugar a un precontrato y en cambio las confirmatorias (y las penales) en cambio dan lugar a un contrato (de CV).
+ Me sorprende que la DGSJ afirma sin rubor alguno que, en presencia de un contrato de cv privado, sin que todavía se haya entregado la finca, “la finca fue enajenada… no forma parte del caudal hereditario” y que solo hay que inventariar en el caudal hereditario el “crédito del pago del precio pendiente de recibir”. No lo veo así, ex art. 1445 Cc: “nemo dat quod non habet” (cuando el heredero “entregue la finca”, transmitirá el dominio que HASTA ENTONCES ostentara).
Cosa distinta es lo del tracto abreviado (art. 20 LH). Cosa también distinta es que en la herencia haya también que inventariar en este caso (no solo en los casos de precontrato) “la obligación de cumplir el contrato al que se obligó su causante”. Cosa también distinta es que, caso de variación en el valor de referencia -en general valor real- de la finca desde el tiempo de su venta al tiempo de la herencia y posterior elevación a público de dicha venta proceda inventariar dicha finca en la herencia del vendedor por uno u otro valor -fiscal-. Pero de esto ahora no hablamos.
Se esté o no de acuerdo con la DGSJ convendrá proceder como ella dice: NO INVENTARIAR LA FINCA EN LA HERENCIA DEL VENDEDOR Y SÍ SOLO EL DERECHO DE CRÉDITO AL PAGO DEL PRECIO PENDIENTE DE RECIBIR (lo que fiscalmente es favorable a todos… salvo a Hacienda -si es que quisiera aplicar el valor de referencia, a mi juicio indebidamente, caso de inventariar la finca-); Y en vez de adjudicar la finca vendida al heredero “en vacío” para luego transmitirla al comprador, conforme al artículo 20, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria APODERARSE -en su caso recíprocamente- TODOS LOS HEREDEROS PARA ELEVAR A PUBLICO LA COMPRAVENTA PRIVADA COBRANDO LO QUE RESTE POR COBRAR del precio, cantidad que deberá ser repartida entre todos los herederos a proporción de su participación en la herencia (siendo uno o varios los herederos adjudicatarios del derecho al cobro, solo entre éstos).
+ La interpretación del art. 869.2 Cc de la DGSJ (es la voluntad tácita del testador la que revoca el legado ordenado mediante la enajenación de la cosa legada) hace que en caso de expropiación de la finca o embargo de la misma, no digamos en situación concursal, sea muy discutible dicha voluntad “tácita”. El tiempo hará que el asunto se diluya, pero no siempre. El legatario podrá pretender la subrogación de lo cobrado en tales casos… y aún si nada se cobró, la subsistencia del legado (esto ya lo veo más difícil).
